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近日，一則房貸利率下調、居民購房省錢的消息，在網絡廣為傳播。按照媒體公布的相關測算數據，自2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR已下降7次，由4.85%降至4.20%。以商貸100萬元、貸款30年、等額本息還款方式為例，月供則由?5276.92?元降至?4890.17?元，少了386.75元，總還款額減少13.92萬元。

這則由業內人士共同測算出來的數據，夠誘人吧，也夠“關心”廣大購房居民吧。百萬貸款，就因為房貸利率下調，一下子少了近14萬元的利息，該是多大的優惠、多大的福利、多大的讓利啊。對銀行來說，能夠“讓”出這么多的利益給購房居民，應當是極具社會責任感和使命感的，廣大居民應當充滿感激、萬分感恩。

如果單從購房者來看，購房居民確實需要感謝銀行，感謝信貸政策，畢竟，貸款利息的減少，就是對自己的幫助，對自己的體恤，對自己的利益讓渡。但是，一項政策的出臺，顯然不能只看某個方面、某個局部、看單個關系，而要看整體、看全局、看關聯作用。否則，會被政策的假象所迷惑，會盲目感激與感恩。

如果站在銀行的角度分析問題，我們認為，所謂的房貸利率下調，單從貸款來說，確實是減負了，讓利了。但是，從存款與貸款的關系來看，銀行不僅沒有給廣大居民減負，沒有給廣大居民讓利，而是用不算復雜的算賬關系中，從廣大居民身上獲取了更多利益，甚至是不知不覺地把廣大居民的利益放進了自己的口袋。

在這里，我們不妨也來算一筆賬。2019年，銀行推出的5年期大額存單，多數銀行給出的利率是4.18%，微眾銀行是5%以上，藍海銀行和億聯銀行更是給出了5.45%的高利率。實際操作過程中，都還有上浮。但是，到了2023年，大額存款利率還有多少呢？只有3%多一點了，下調了1個百分點左右，與4年前最高的利率相比，則下調了近2個百分點。同樣的100萬元，按照大額存單5年期來算，一年減少的利息就是萬元左右，30年減少多少呢？這個賬不難算吧。與節省的14萬房貸利息相比，哪個更多呢？

也就是說，銀行用“讓利”的不到14萬元，換回了30多萬元，這個賬，算得夠精明，也算得廣大居民汗毛直豎。明明自己多掏錢了，還要對銀行感激涕零。所不同的是，購房者享受到了一些利益，其他居民為購房者享受的利益買單，并在買單中為銀行做出更大的貢獻。這樣的操作方式，顯然是不可接受的。

更重要的是，通過降低房貸利率，吸引購房者買房，還在為開發商保房價提供服務。如果購房者受房貸利率下調的影響，購買了房子，讓房地產市場復蘇，開發商資金鏈緊繃問題解決了，也就不需要再降價售房了，導致購房居民原本可以從降價中獲得一部分利益的權利也被剝奪了。在這樣的情況下，房貸利率下調，對廣大居民來說，真正是多重利益受損。

這也意味著，如果看在房貸利率下調份上購房的居民，實際是出現了兩大利益的受損。一是存款利益受損，一是房價下調利益受損。最終損失的利益，也遠大于房貸利率下調取得的利益。為什么房貸利率如此下調，廣大居民仍然購房熱情不高，就是這本賬在起作用。如果開發商能夠降價售房，哪怕銀行不下調房貸利率，廣大居民也會購房。譬如某地房價1萬元，買一套120平方米的商品房，總價120萬元。如果開發商降價5%，就是6萬元。如果降價10%，就是12萬元。更何況，房價1萬元的城市已經不是太多，3線以上的城市，哪個不要1萬元以上。放在一線城市，平均房價5、6萬，同樣一套房，需要6、7百萬，降價10%就是6、70萬，比起房貸利率帶來的利益，可是大多了。

所以，房貸利率下調，確實降低了購房者的購房負擔。但是，不要忘了，房貸利率再低的房貸，也是房貸，也是需要償還的，還要支付利息。同時，存款利率下調、房價不降產生的利益損害，則更多。如此，廣大居民會不會因為房貸利率下調而繼續像前些年那樣做“房奴”，恐怕很難說了。尤其以“自我”為中心的年輕一代，更不會用犧牲自己的幸福換一套并不一定能夠帶來快樂的房子。因此，房地產市場的低迷，已經不是靠政策能夠恢復的，而必須依靠購房者的內心溫暖，而這份內心溫暖，就是開發商降價。那才是實實在在的讓利，也是實實在在的快樂。否則，就只能繼續利益博弈。

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