中華網財經12月9日訊：據中指研究院最新發布的《中國房地產市場2021總結 & 2022展望》報告顯示：2022年，全國房地產市場處于調整周期，預計商品房銷售量縮價穩。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，結合國內外經濟研究機構對2022年經濟環境的預測，參照近期宏觀政策走向及重要會議精神，對2022年房地產市場提出如下假設：

假設1：疫情防控常態化，宏觀經濟步入正常運行節奏（GDP增長5.0%左右）；

假設2：城鎮化穩步推進（城鎮化率提升1個百分點）；

假設3：堅持穩健的貨幣政策（M2增長8.5%~9.0%），房地產行業金融監管不放松；

假設4：堅持“房住不炒”調控導向，因城施策，長效調控機制加快推進，房地產稅試點落地。

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，經濟增速、貨幣信貸改善程度及房地產調控政策是房地產市場重要的外部影響因素。

在滿足假設條件、不發生超預期事件的前提下，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2022年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。

需求端，房地產調控政策保持穩定，存在一定改善預期，需求入市動力偏弱，疊加房地產稅試點短期對市場預期或帶來一定沖擊，預計2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。銷售均價在土地價格上漲、一二線城市成交規模占比提升等因素影響下仍將保持平穩運行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

供應端，土地縮量仍將拖累房企新開工規模，市場活躍度不足、資金壓力較大亦降低了部分企業開工意愿，但整體市場可售存量處于近幾年相對低位，低庫存或是支撐新開工規模的重要因素，綜合來看，2022年新開工規模或將延續調整態勢，預計降幅在4.0%~5.5%之間；投資方面，龐大的在施工程規模下，地方政府保交樓監管力度將有所強化，行業竣工周期或將延續，建筑工程投資仍對開發投資額形成支撐，但考慮到土地購置費存在較大調整壓力，全年開發投資額增速或收窄至低速區間，據模型測算增速在1.5%~3.0%之間，上半年投資同比面臨較大下降壓力。

分梯隊來看，一線成交規模預計繼續增長，一方面，2021年市場規模距歷史高點尚有一定距離，市場空間仍在；另一方面，土地成交量增加，新房供給端將逐漸改善，帶動成交面積繼續提升。

二線城市分化態勢延續，預計整體成交規模穩中有增。南京、鄭州、武漢等城市2021年下半年市場恢復節奏被打亂后，隨著信貸環境的逐步改善，2022年市場有望進一步恢復，全年市場規模或將提升；昆明、南寧、沈陽等部分西部、東北部二線城市近幾年市場連續調整，2021年市場規模已處于較低水平，2022年市場有望底部企穩。

三四線城市市場規模高位回落。2021年，三四線城市商品房銷售規模市場規模仍保持高位，特別是長三角地區城市，市場規模明顯提升。預計2022年，在沒有較大利好帶動下，東部熱點三四線城市市場規模繼續向上拓展的空間較小，市場大概率回調，另外大多數省份三四線城市亦處在市場調整期，全國三四線城市成交規模或整體回落。

關鍵詞： 樓市 中指研究院