中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)5月14日訊：物業(yè)公司上市可謂稱得上前仆后繼。據(jù)港交所披露信息顯示，在5月10日這一天，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“京城佳業(yè)”）向港交所遞交招股書，中金公司為獨(dú)家保薦人。

為北京國(guó)資委下物業(yè)“新兵”

招股書顯示，佳業(yè)物業(yè)是一家立足于北京、隸屬北京國(guó)資委、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，主要從三條服務(wù)線產(chǎn)生收入，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。是最先走進(jìn)北京胡同物業(yè)管理的物業(yè)公司，承擔(dān)了奧運(yùn)場(chǎng)館、政府辦公、國(guó)資委控制的企業(yè)集團(tuán)等在市場(chǎng)上具影響力的項(xiàng)目的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。

就“京城佳業(yè)”這個(gè)品牌的成立時(shí)間來看，為物業(yè)“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集團(tuán)整和城承物業(yè)、重慶物業(yè)、城建置業(yè)、北宇物業(yè)四個(gè)物業(yè)資產(chǎn)而來。京城佳業(yè)的重組和成立是在首都國(guó)資國(guó)企改革背景下，獲得了北京市國(guó)資委和東城區(qū)政府的支持。

在管319條胡同

京城佳業(yè)在管319條胡同，在管胡同面積約610萬(wàn)平方米，2020年合同經(jīng)營(yíng)額7000萬(wàn)元，在北京胡同物管市場(chǎng)占比超30%，是胡同物管服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)跑者和標(biāo)準(zhǔn)制定者。

據(jù)中指院預(yù)測(cè)，截至2025年北京市胡同物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)7.2億元，總面積3180萬(wàn)平方米。市場(chǎng)規(guī)模僅相當(dāng)于一家中小型物管公司，對(duì)京城佳業(yè)增長(zhǎng)助力有限。

在管面積3100萬(wàn)方

公告顯示，截至2020年12月31日，其合同管理面積和在管面積分別為3100萬(wàn)平方米和2910萬(wàn)平方米，其中分布于京津冀地區(qū)的在管面積為2600萬(wàn)平方米，占在管總面積的89.3%。

截至2020年年底，北京京城佳業(yè)物業(yè)股份有限公司管理118個(gè)住宅物業(yè)，合計(jì)2050萬(wàn)平方米；29個(gè)商業(yè)物業(yè)，合計(jì)120萬(wàn)平方米；21個(gè)公共及其他物業(yè)，合計(jì)130萬(wàn)平方米；以及7個(gè)胡同物業(yè)，合計(jì)610萬(wàn)平方米。

營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)緩慢、凈利潤(rùn)率偏低

2018-2020年，京城佳業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.2億元、10.5億元、10.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%、4.32%；實(shí)現(xiàn)年內(nèi)溢利4138萬(wàn)元、5112萬(wàn)元、6876萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23.5%、34.5%；凈利率分別為4.5%、4.9%、6.3%。營(yíng)收規(guī)模在10億元左右徘徊。

2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%區(qū)間，凈利率同樣大部分在10%~20%區(qū)間。對(duì)比目前第一梯隊(duì)的物管平臺(tái)碧桂園服務(wù)2020年凈利率為17.83%，而京城佳業(yè)這一指標(biāo)僅為前者35.3%。

非業(yè)主增值服和社區(qū)增值服務(wù)毛利率拖后腿

細(xì)分毛利率來看，京城佳業(yè)有58%在管面積是來自城建集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)，第三方面積占比38%，平均物業(yè)費(fèi)穩(wěn)定在2.2元左右。影響基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)毛利率的各項(xiàng)數(shù)據(jù)是穩(wěn)定的，其毛利率也從2018年的18.6%增長(zhǎng)至2020年的20.3%，拖后腿的是非業(yè)主增值服和社區(qū)增值服務(wù)的收入占比下降且毛利率均有所下降。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力單一

從收入結(jié)構(gòu)看，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)只有基礎(chǔ)的物業(yè)管理服務(wù)收入持續(xù)在增長(zhǎng)。從2018年的5.6億元增長(zhǎng)到2020年的7.3億元，占比從61%提升至67.2%。單一的業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)力使得收入結(jié)構(gòu)越發(fā)集中，2020年公司收入增速放緩，也主要是因?yàn)樵诠苊娣e增長(zhǎng)僅36萬(wàn)平方米，2019年這一數(shù)據(jù)為294萬(wàn)平方米。

據(jù)此，從數(shù)據(jù)可知，京城佳業(yè)無(wú)論從營(yíng)收規(guī)模還是盈利能力方面都存在增速緩慢，且盈利能力堪憂，面對(duì)資本市場(chǎng)也是考驗(yàn)諸多。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/丁一）

關(guān)鍵詞： 京城 IPO 319 胡同