來源：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者鄧雅蔓

全國兩會召開在即，全國人大代表、民建中央對外聯(lián)絡(luò)委員會主任李曉林向媒體發(fā)布了自己帶來的《關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議》。

圖為：全國人大代表、民建中央對外聯(lián)絡(luò)委員會主任李曉林（資料圖）

在房地產(chǎn)交易中，由于開發(fā)商“一房數(shù)賣”導(dǎo)致的后續(xù)維權(quán)難現(xiàn)象并不罕見。據(jù)媒體報道，近年來，受經(jīng)濟(jì)調(diào)整與市場波動影響，房地產(chǎn)行業(yè)不少中小開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的窘境，因此出現(xiàn)了一種現(xiàn)象：開發(fā)商將已售賣給購房者的房產(chǎn)再次抵押給建筑工程商，在這之后，房產(chǎn)被建筑工程商再次出售，造成“一房數(shù)賣”。

在這份建議中，李曉林從法律角度剖析了通過行政監(jiān)管機(jī)制或民事訴訟化解“一房數(shù)賣”的幾大難題：首先，相比于自然人之間的二手房交易，由于消息不對稱等原因，開發(fā)商在商品房銷售過程中更容易蒙蔽受害者；其次，在報案流程上，受害人的刑事報案可能不被警方受理，因為警方可能會以開發(fā)商是否“跑路”等“要素”，作為判斷其是否存在詐騙故意的依據(jù)；然后，即便進(jìn)入民事訴訟，受害人也難以得到公平的賠償，一是因為惡意“一房數(shù)賣”的開發(fā)商可能會將騙取的房款轉(zhuǎn)移、他用、隱藏或揮霍，使賠償無可執(zhí)行，二是如果出現(xiàn)房價漲幅較大的情況，比如遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原合同中規(guī)定的違約賠償數(shù)額，受害人損失巨大。

李曉林強(qiáng)調(diào)，一個難以忽視的事實是，由于在繁雜的交易程序中信息不對稱，買房人很難及時、全面、完整地掌握賣房一方的行為及證據(jù)，往往是在“一房數(shù)賣”已經(jīng)成為既成事實時，才能發(fā)現(xiàn)自己受害。

為此，他建議，應(yīng)根據(jù)我國的立法原意和“先刑后民”的理念，警方對“一房數(shù)賣”的受害方報警的受理門坎要適度降低，警方積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索；此外，如果受害買房人先行發(fā)起民事訴訟，民庭應(yīng)對案由中是否有涉嫌詐騙故意的事實審查把握“關(guān)口前移”，即以優(yōu)先向刑事訴訟移送為取向。

此前，李曉林曾與諸多律師界機(jī)構(gòu)和人士針對此事進(jìn)行討論，“我們在征詢意見中一致認(rèn)為，應(yīng)借鑒‘醉駕入刑’的成功經(jīng)驗，推動對惡意“一房數(shù)賣”的刑罰力度，既具有公平正義的社會價值，也可以產(chǎn)生震懾作用，有利于扭轉(zhuǎn)近年來此類案件高發(fā)頻發(fā)的局面。”

除了建議借鑒醉駕入刑外，李曉林還提到一點，即受害買房人的救助及補(bǔ)償順位問題。“由于一房數(shù)賣受害人往往至少二人或者更多人，在他們中間客觀上存在著一個救助補(bǔ)償誰優(yōu)先誰依次的問題。”他表示，誰應(yīng)該先獲得賠償，這是長期困擾買房當(dāng)事人和司法機(jī)關(guān)的現(xiàn)實問題。

對此，他引述了2014年《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條中的意見：“辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。”他建議按照最高法院和北京市高級人民法院的既定原則，以已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后順序確定權(quán)利保護(hù)順位。

關(guān)鍵詞： 兩會 地產(chǎn) 全國人大 代表