據(jù)銀保監(jiān)會網(wǎng)站消息，2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，《通知》對上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險排查等方面。

下一步，上海銀保監(jiān)局將對轄內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開展專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題將依法采取監(jiān)管措施，促進(jìn)上海地區(qū)商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行和上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知

滬銀保監(jiān)通〔2021〕6號

在滬各中外資法人銀行、中資銀行分行、村鎮(zhèn)銀行、外國及港澳臺地區(qū)銀行分行、外資法人銀行分行：

為進(jìn)一步貫徹落實《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(滬建房管聯(lián)〔2021〕48號)，根據(jù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、防控個人住房信貸風(fēng)險的總體要求，現(xiàn)就持續(xù)做好個人住房信貸管理相關(guān)工作通知如下。

一、各商業(yè)銀行要嚴(yán)格貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項規(guī)制要求，嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。

二、嚴(yán)格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理。中資地方法人銀行應(yīng)按照《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(銀發(fā)〔2020〕322號)等相關(guān)要求，加強對房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的管理。房地產(chǎn)貸款集中度超出要求的相關(guān)法人銀行，應(yīng)針對性地強化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

三、嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”，完善調(diào)查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意愿、還款能力，嚴(yán)格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務(wù)支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

四、嚴(yán)格加強借款人資格審查和信用管理。要按照本市住房限購政策的要求，采取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異借款人限貸資格的審查，防止借款人規(guī)避限購、限貸等行為給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理帶來的影響。充分利用各類征信和信息共享平臺查詢借款人信用信息，結(jié)合借款人信用狀況，嚴(yán)格審批個人住房貸款。要完善約束機制，加強個人住房貸款合同管理，在合同中增加相應(yīng)的約束性條款，對各類不誠信行為予以約束，并充分提示借款人。對于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應(yīng)拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務(wù)平臺。

五、嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放管理。切實執(zhí)行《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)〔2007〕359號)的相關(guān)要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗收的房屋。

六、切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制，擴大模型監(jiān)測范圍，提升監(jiān)測效果。對確認(rèn)用途違規(guī)的行為，應(yīng)及時采取實質(zhì)性管控措施。

七、嚴(yán)格房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。嚴(yán)格開展房產(chǎn)中介合作資質(zhì)審核，實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測及中介退出機制。對發(fā)現(xiàn)存在為購房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，應(yīng)立即終止合作，并將其列入黑名單，報送上海市銀行同業(yè)公會。

八、全面開展風(fēng)險排查。各商業(yè)銀行要根據(jù)通知要求，完善內(nèi)控制度，強化對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融風(fēng)險的監(jiān)測、分析和評估。對2020 年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。報告應(yīng)包括組織開展情況、檢查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的主要問題和產(chǎn)生問題的原因等;整改方案應(yīng)包括時間表、責(zé)任部門、責(zé)任人員、整改措施及目標(biāo)等。發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題的，應(yīng)從機制上查找問題，并立即進(jìn)行整改，對相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅問責(zé)。借款人存在違反合同約定行為的，按照合同約定給予懲戒。上海銀保監(jiān)局將對各商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況開展專項檢查，發(fā)現(xiàn)問題將依法采取監(jiān)管措施。

特此通知。

2021年1月29日

上海銀保監(jiān)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人就《關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》答記者問

為認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“房住不炒”的定位要求，嚴(yán)格落實2021年銀保監(jiān)會工作會議和上海市《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(滬建房管聯(lián)〔2021〕48號)文件精神，2021年1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強個人住房信貸管理工作的通知》(滬銀保監(jiān)通〔2021〕6號，以下簡稱《通知》)，上海銀保監(jiān)局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人就《通知》相關(guān)問題回答了記者提問。

一、《通知》出臺的背景是什么?

2020年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”，并再次重申了堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。2021年1月21日，上海市多個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(滬建房管聯(lián)〔2021〕48號，以下簡稱“48號文”)，提出促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的十項工作舉措。2021年1月26日，銀保監(jiān)會工作會議提出“嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定”有關(guān)要求。

一直以來，上海銀保監(jiān)局始終認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“房住不炒”的定位要求，按照銀保監(jiān)會、上海市委市政府工作部署，采取有效措施推動促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。《通知》的印發(fā)，旨在進(jìn)一步嚴(yán)格落實近期銀保監(jiān)會工作會議要求和上海市有關(guān)文件精神，督導(dǎo)轄內(nèi)銀行嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、防控個人住房信貸風(fēng)險。

二、《通知》的主要內(nèi)容是什么?

此次印發(fā)的《通知》，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行重點做好以下方面的工作。

一是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)各項規(guī)制要求，嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策，嚴(yán)格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等。

二是嚴(yán)格實施房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強對房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的管理，這項要求主要針對轄內(nèi)中資地方法人銀行。對房地產(chǎn)貸款集中度超出要求的相關(guān)法人銀行，將針對性地強化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

三是嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力，強化首付款資金真實性審查要求，審慎評估借款人還款意愿、還款能力。

四是嚴(yán)格加強借款人資格審查和信用管理，按照本市住房限購政策的要求，采取有效措施加強對借款人，尤其是夫妻離異購房限貸資格審查。同時，加強個人住房貸款合同管理，對各類不誠信行為強化約束。

五是嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放管理，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。

六是切實加強信貸資金用途管理，強化用途警示。防止消費類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制。

七是嚴(yán)格房產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。實施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測及中介退出機制。對發(fā)現(xiàn)存在為購房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，立即終止合作，并將其列入黑名單，報送上海市銀行同業(yè)公會。

八是立即開展風(fēng)險排查，并進(jìn)一步完善內(nèi)控制度，強化對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融風(fēng)險的監(jiān)測、分析和評估。

三、下一步，上海銀保監(jiān)局將采取哪些措施確保《通知》有效落實?

2021年1月28日，上海銀保監(jiān)局已召集轄內(nèi)商業(yè)銀行召開個人住房貸款專題會議，強調(diào)個人住房信貸管理有關(guān)要求。下一步，上海銀保監(jiān)局將根據(jù)銀行房地產(chǎn)政策執(zhí)行及自查情況，開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題將依法采取監(jiān)管措施，促進(jìn)上海商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行。同時，繼續(xù)加大上海市房地產(chǎn)信貸運行情況的監(jiān)測分析力度，一如既往地督促轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格貫徹落實國家關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控“因城施策”“一城一策”的工作要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，促進(jìn)上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 個人住房貸款 住房金融業(yè)務(wù)