8月18日晚間，SOHO中國(00410.HK)發布2022年中期業績。數據顯示，上半年該集團實現營業收入約8.96億元，上年同期8.05億元，同比增長約11%;母公司股東應占凈利潤1.91億元，上年同期虧損8021.6萬元。

據公告稱，上半年SOHO中國的營收全部來自租金收入，而租金收入增長主要源于兩個最新竣工的項目：麗澤SOHO與古北SOHO。期內，這兩個項目分別貢獻了8675萬元、1.32億元的租金收入。

相較于營業收入增幅，SOHO中國各類費用的變化，對中期業績產生了更大影響。公告顯示，期內該公司銷售費用約0.13億元，上年同期約0.21 億元;行政費用約0.74億元，較上年同期大致持平;其他經營費用則由2021年同期的5.57億元，降至2022年的2.24億元。

實際上，去年SOHO中國發生業績虧損，公司權益股東應占凈虧損約1.31億元，原因系產生了一次性稅費開支4.39億元。在最新發布的公告中，SOHO對2021年中期的其他經營費用進行了調整，該項數據較2021年發布時多了四億。

若拋開因稅費開支造成的數據變動，上半年SOHO中國的業績未較往年發生明顯變動，所謂“扭虧為盈”也并非因業務有顯著提升。

從實際表現看，上半年SOHO中國的寫字樓租賃業務不乏壓力。據公告稱，受新冠疫情影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓，截至2022年6月30日，集團投資物業平均出租率下降至約80%。

據戴德梁行的市場數據，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時，市場租金也在連續三個季度上漲后再度回落。

在相對低迷的宏觀經濟和市場環境下，SOHO中國的寫字樓租賃業務也不可避免受到影響。上半年，在提供收入的主要京滬項目中，該集團7個自持項目的出租率，均較2021年末出現不同程度的下滑，僅有2個實現微升。

比如，前門大街項目的出租率從2021年末的77%，下降至2022年中期的69%;同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復興廣場的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

展望未來，SOHO中國認為，未來6個月，隨著大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續承壓。另一方面，該集團也表示，京滬兩地寫字樓市場的穩健性和資產稀缺性，對投資者的吸引力不減。

以麗澤SOHO為例，該項目位于北京西二、三環路之間，是北京市重點發展的新興金融區，該區域將成為金融街的擴展，開發建設高檔寫字樓、公寓、會展以及商業休閑等，為金融街區域外圍金融類企業的擴張提供支持。

“隨著新冠疫情影響逐步消退，政府各項紓困激勵政策和穩定經濟發展實施方案陸續出臺，市場活躍度必將逐步回升，經濟運行亦會逐步回歸正常，并為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎。”SOHO中國認為。

從財務方面看，相較于其他房企，SOHO中國沒有顯著的流動性壓力。截至2022年中期，SOHO中國總借貸約167.3億元，其中一年內到期部分約16.13億元，集團凈資產負債率約44%，上年同期為43%，平均借貸成本約4.7%。

上半年，SOHO中國的財務費用約4.21億元，較2021年同期約4.49 億元減少0.28億元，主要由于期間平均借款余額下降。

今年年初，SOHO中國曾祭出一份降負債計劃，該集團宣布以7折價格銷售3.2萬平米京滬物業，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場等項目，涵蓋辦公、商業及公寓等業態，銷售所得將全部用于降負債、不分紅。

SOHO中國表示，此次資產出售，是為了優化資產結構、緩解資金壓力，通過“減負”前行，以更加靈活的姿態應對市場變化，尋求長期健康發展。不過目前來看，SOHO中國的資金來源仍是租金，銷售并未提供明顯助力。

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