文/龐無忌

8月降息如期而至，但出乎市場意料，房貸利率參考的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)未做調整。

8月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的最新1年期LPR為3.45%，下調10個基點；5年期以上LPR為4.2%，維持不變。LPR再現“非對稱”降息。

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5年期以上LPR是房貸利率之“錨”。房貸利率就是在5年期以上LPR的基礎上加點形成。

5年期以上LPR不調整，是否意味著房貸的降息預期落空？在官方強調支持剛性和改善性住房需求的當下，為何8月房貸利率之“錨”未做進一步調整？

綜合梳理多位專家觀點，8月份5年期以上LPR維持不變的背后有三大因素：

其一，這是為存量房貸利率下調預留空間。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，存量按揭利率調整已“箭在弦上”，5年期以上LPR報價維持不變，料為其預留空間。

央行近期已明確提出，“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

溫彬認為，在當前居民投資和資產配置行為發生改變、新發放住房貸款利率已實現大幅下調但效果較為有限的情況下，存量按揭利率調降能夠更好地起到穩預期、穩地產、穩信用的作用，且能夠通過降低貸款置換行為，減少空轉套利風險，規范市場秩序。

今年以來，新增和存量房貸利率利差加大。根據央行報告，截至6月末，全部343個城市(地級及以上)中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。據機構統計，主要城市首套房貸利率最低降至3.6%，但存量首套房貸利率基本都在5%以上，其中部分城市甚至高達6%以上，新舊利率差最高達到約2.4個百分點。

溫彬認為，在當前新發放貸款利率已降至歷史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續承壓的環境下，為保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價維持不變可為存量房貸利率加快落地預留空間。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙也認為，5年期以上LPR下調預期落空或預示著目前在統籌增量、存量房貸利率的定價關系。當前增量和存量房貸利率存在較大利率差，存量利率下調的預期逐步提升，但還未有相關細則出臺。

其二，當下單靠下調房貸利率并不能根本有效地解決房地產市場的問題。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，目前，單純使用下調房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解決房地產市場周期性、結構性、趨勢性問題的疊加。

他認為，只要各地能按照自身實際情況，有步驟、有差別地調整優化當地房地產政策，有效貫徹因城施策、一城一策、一區一策，用足用好政策工具箱，跟進中央政府政策推出相關配套措施并確保落地生效，落實好房地產市場長效機制，房地產市場的企穩復蘇和長期健康可持續發展依然可以實現。

此外，他指出，房貸利率動態調整機制和存量房貸調整機制，已經可以更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產市場平穩健康發展，有利于減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規轉貸行為。

中指研究院的研究認為，今年6月，5年期以上LPR下調10個基點后，短期房地產市場預期出現一定修復，但并未改變房地產市場低迷態勢。

根據中指數據，7月，重點100城新房成交面積環比下降近30%，同比降幅超三成，8月以來重點城市銷售未見改善，商品住宅周均成交規模較7月周均及上年同期進一步下降，購房者觀望情緒重。綜合來看，降息有利于降低購房者置業成本，一定程度上修復市場預期，但對購房需求的帶動作用有限，更多樓市政策協同優化，或許才能促進樓市預期實質修復。

其三，5年期以上LPR不下調≠房貸不會再降息。

當前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平。根據中指研究院監測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平(2015年底中長期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準利率的七折，即最低3.43%)。整體來看，該機構認為，LPR下調空間或已不大。

但需要注意，這并不意味著房貸利率降息預期落空。中指研究院認為，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。例如：近期廈門出臺住房貸款利率優化政策，8月17日起廈門二套房貸利率下限從5年期以上LPR+80BP調整為LPR+60BP。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

據貝殼研究院統計，8月百城平均首、二套房貸利率均與上月基本持平，首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%；8月銀行平均放款周期較上月縮短，放款速度為2019年以來最快。8月15日以后部分城市調整房貸利率，預計9月平均房貸利率將下行。

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