10月10日，由中國城市軌道交通協(xié)會主辦，中國城市軌道交通協(xié)會資源經營專業(yè)委員會、中國城市軌道交通協(xié)會傳媒會展中心、西南交通大學TOD研究中心、北京中城軌會展有限公司，京投發(fā)展股份有限公司承辦，越秀地產、龍湖集團協(xié)辦的“京投發(fā)展?第四屆TOD創(chuàng)新論壇”在北京圓滿舉行。全國各省市政府、軌道公司和社會資本方等相關單位超過二百位TOD領域的專家學者參與，共同圍繞TOD政策的落地和TOD項目的實施推進，以及行業(yè)熱點、難點和趨勢展開深度研討與交流，探索合作共贏之路。

本次論壇以“從‘城市軌道’邁向‘軌道城市’”為主題，越秀地產TOD研究院首次在北京國際城市軌道交通高峰論壇中帶來越秀地產TOD思考。越秀地產首席產品官、TOD研究院院長洪國兵在論壇上發(fā)表主題演講，講述越秀TOD模式歷經二十余年深入研究與探索，完成從1.0到4.0迭代升級，邁進5.0時代。這也成為越秀地產持續(xù)發(fā)展的核心競爭優(yōu)勢，憑借創(chuàng)新的體制機制、獨特的商業(yè)模式、成熟的開發(fā)體系、完善的技術研發(fā)體系、強大的城市綜合運營能力以及豐富的產業(yè)配套資源等六大核心優(yōu)勢，致力打造軌道美好生活，為城市發(fā)展提供更多可能。

從0到1的四次迭代，越秀地產從實踐中探索“軌道城市”革新之路

越秀地產首席產品官、TOD研究院院長洪國兵介紹，越秀地產作為發(fā)軔于廣州的全國第一批成立的綜合性房地產開發(fā)企業(yè)，38年來一直秉承“成就美好生活”的品牌使命，見證和參與著廣州的蝶變和成長。越秀地產以“城市運營商”的魄力，先后開發(fā)運營流花商圈、天河商圈、珠江新城CBD等核心商圈，成片提升區(qū)域價值，展現出強大城市運營能力。

事實上，早在上世紀90年代廣州地鐵1號線建立之初，越秀地產就開始探索“軌交+物業(yè)”模式的發(fā)展之路。經過二十多年的沉淀，越秀地產在廣州已打造超過50多個泛TOD項目，其中包括與廣州地鐵聯(lián)合開發(fā)的5個車輛段上蓋項目。同時，依托“1+4”全國戰(zhàn)略布局，越秀地產已在全國10個城市落地超過70個泛TOD項目，初步形成“深耕廣州、聚焦大灣區(qū)、輻射全國”的戰(zhàn)略格局。

憑借多年的經驗累積和成功實踐，越秀地產在對TOD發(fā)展的不斷摸索中，完成自身從1.0到4.0價值模式的迭代升級，逐步形成軌道建設和城市運營有機結合的一體化發(fā)展模式。

最開始的1.0階段，城市軌道建設主要以政府為主導，直接投資地鐵建設和進行土地整備，同時負責后續(xù)周邊片區(qū)的城市運營和產業(yè)布局。隨著城市軌道交通進入發(fā)展高速期，軌道交通建設與沿線土地開發(fā)從政府主導向城軌公司與社會資本協(xié)同發(fā)展逐步過渡，越秀地產“軌交+物業(yè)”模式就此開啟2.0至3.0的全新發(fā)展進程。在此過程中，越秀集團與廣州地鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并成功引入廣州地鐵集團作為越秀地產的戰(zhàn)略股東，越秀地產進入了“軌道建設運營+土地整備及一二級開發(fā)”的新模式，通過戰(zhàn)略合作方式，越秀地產打造出星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城5個新一代的TOD項目，促進了廣州全新居住模式的升級。

進入4.0階段，越秀地產將TOD開發(fā)的價值鏈條延伸到軌道交通站點周邊區(qū)的城市運營，通過整合商業(yè)、長租、康養(yǎng)、教育等多元服務板塊，為TOD客群提供功能性服務獲取長期衍生價值。在二十多年來的城市軌道建設中，越秀地產協(xié)同城軌公司不斷發(fā)揮城市更新發(fā)展的職能，從單一向復合不斷演化，逐漸完善TOD 1.0-4.0的價值鏈條。

高效合作深挖價值，技術引領創(chuàng)新發(fā)展，從客戶出發(fā)打造品質產品

“在這么多年的探索中，我們也并非一帆風順，在合作機制、技術等方面也會遇到種種考驗。”談到越秀TOD模式是如何打破傳統(tǒng)的邊界，直面發(fā)展過程中遇到的挑戰(zhàn)，洪國兵院長就合作共贏、價值挖掘、技術融合、服務升級這四個方面進行了經驗和心得的分享。

首先，在合作模式上，越秀地產與廣州地鐵建立了深度的戰(zhàn)略合作，構建了從頂層的融資平臺，再到土地一級開發(fā)，二級開發(fā)，最后到城市運營的高效共贏的合作機制，實現雙方利益價值的最大化。為推動一二級聯(lián)動開發(fā)，在2019年，越秀地產引入廣州地鐵成為戰(zhàn)略股東，通過股權收購的方式，收購由廣州地鐵組建的項目公司部分股權，這一舉動鞏固了雙方在二級開發(fā)階段的利益，并形成了一套獨特的TOD技術，積極推進了廣州TOD的建設與發(fā)展。

其次，在價值挖掘上，越秀地產制定了一套軌交價值研判體系，以精準的軌交價值研判和客戶的需求洞察，打造自身“產品力”，以扛得起市場考驗的優(yōu)質產品，頻頻收獲消費群體的青睞。在TOD項目的市場調研中，越秀地產通過分析城市的軌道交通線網規(guī)劃、每個站點的特性等，并采用先進的“城市大數據”，對廣州地鐵沿線區(qū)域發(fā)展狀況、人群生活方式進行全面研究。洪國兵表示，只有對軌道交通價值進行深度挖掘，深刻洞察客戶所需，了解目標客戶的心理需求，才能進行產品策劃最終打造爆款產品。

然而，產品策劃還只是第一步，具備過硬的TOD開發(fā)技術才是產品落地的核心關鍵。為解決TOD項目的空間結構復雜、功能業(yè)態(tài)復合、跨專業(yè)協(xié)作等技術難點，越秀地產還專門設立了越秀地產TOD研究院，通過跨專業(yè)聯(lián)動進行了深層專項技術研究，制定了一套高效的技術研發(fā)體系，在交通、結構、減振降噪、景觀等方面取得一系列的技術成果，并在實際項目中得到應用。

一個好的后期運營服務才能賦予空間場所持續(xù)的生命和活力。越秀地產認為，服務的品質關鍵在于“以人為本”。為滿足業(yè)主美好生活，在這一階段，越秀地產戰(zhàn)略性地引入廣州地鐵物業(yè)，直接獲取廣州地鐵旗下公司的部分物業(yè)股權。未來雙方將在地鐵空間服務等方面開展全方位合作，為業(yè)主提供更優(yōu)質的物業(yè)服務和綠色健康的出行環(huán)境。

過去幾年，憑借在合作模式、產品策劃、開發(fā)技術、城市運營方面的差異化優(yōu)勢與實力，越秀TOD項目收獲了市場和消費者的認可。截止2021年上半年，越秀地產TOD項目錄得合同銷售約人民幣76.0億元，同比上升50.7%。其中，星瀚實現25.3億元、星圖實現25.0億元、星匯城實現13.9億元。幾年來不僅業(yè)績增長亮眼，同時也為合作方賦能、盤活地鐵資產，共同推進城市的發(fā)展。

越秀地產TOD 5.0:，激活城市向上動力：

中國城市軌道交通協(xié)會數據顯示，截至2021年6月30日，中國內地共有49個城市開通城軌線路，總里程為8448.67公里。據中指研究院預計，未來還將新增2000個以上軌道交通站點，這為TOD開發(fā)帶來了龐大的市場規(guī)模及增長空間。

越秀地產認為，TOD開發(fā)作為城市新的增長極之一，在傳統(tǒng)TOD打造上，一般僅注重于土地的增值和空間的塑造，而隨著TOD的發(fā)展會出現集群開發(fā)、產業(yè)先行、產品與服務復合化三大發(fā)展趨勢。基于這樣的趨勢，越秀TOD模式將進入到全新的5.0階段，即“軌道建設+土地整備+二級開發(fā)+城市運營+產業(yè)導入”的發(fā)展模式。

一方面，越秀地產依托國企背景優(yōu)勢，建立與政府、城軌公司等多個主體間的高效溝通協(xié)作機制，并充分發(fā)揮從軌道建設到二級開發(fā)，一二級聯(lián)動的全流程開發(fā)管理經驗，以及完善的技術研發(fā)體系，為產品開發(fā)落地提供堅實支撐。另一方面，通過越秀地產和越秀房托雙平臺建立“開發(fā)+運營+金融”的獨特模式，實現長期物業(yè)持有以及提升城市運營能力。

在產品與服務復合化趨勢下，越秀地產充分發(fā)揮城市綜合運營能力，依據全場景的多元化業(yè)態(tài)開發(fā)運營需求，打造住宅、商業(yè)、服務、康養(yǎng)、長租、教育及地產+等產業(yè)，并依托越秀集團“4+X”現代產業(yè)體系和“越秀產業(yè)基金”，驅動產城融合發(fā)展。

關鍵詞： 越秀 軌道 主旨 做主