來源：《投資者網》/向勁靜

近日，全國22個城市計劃或已經施行“兩集中”土地政策（集中發布出讓公告、集中組織出讓活動）。在一線城市中，目前已有北京、廣州、深圳三地已經完成首批“兩集中”土地拍賣。從中不難看出如今房企生存的“眾生相”，頭部房企拿地兇猛、中小房企為生存而戰。

而在近期12個城市的首批集中供地成交情況中，并未見到昔日“拿地大王”深圳市中洲投資控股股份有限公司（下稱“中洲控股”，000042.SZ）的身影。

之前，中洲控股曾在一月內橫掃全國5個城市，激進拿地氣勢如虹，一時被業內譽為“拿地大王”。如今為何逐漸消失？這些年的發展情況又如何？

為何增收不增利

雖說眾多國內房企都遭遇疫情，但就整個行業而言，依然是強者恒強、弱者恒弱。

而作為深圳的一家老牌房企的中洲控股，仍然未能擺脫業績增收不增利的“泥潭”。先從其公布的2021年一季報來看，公司營業收入為18.28億元，同比增長168.51%；歸母凈利潤虧損1.25億元，同比下降67.13%。

對于這一情況，中洲控股相關人士對《投資者網》稱：“營收激增主要是本期竣工結算的房地產項目收入增加所致，而凈利潤下滑，主要是本期主要結算的房地產項目效益低，其貢獻毛利不足以彌補期間費用的支出，導致虧損。”

但上述情況并非今年一季度獨有，中洲控股去年就出現“增收不增利”的狀況，其營業收入106.97億元，同比增長48%；歸母凈利潤為2.81億元，同比減少64.26%，尤其是凈利潤與2019年的7.87億元（同比增長76.22%）相差甚遠。

針對去年的增收不增利，中洲控股上述人士解釋道：“主要原因是上年同期完成中洲置業有限公司（原名‘中洲投資控股(香港)有限公司’）股權交割形成投資收益，本期無相關事項。”

話雖如此，但從公司這些年毛利率表現不佳，或許能看出凈利下滑的另外原因。數據顯示，2018年至2020年，中洲控股毛利率分別為47.08%、39.96%和27.25%，而至2021年一季度，毛利率再次下降至15.83%。其毛利率下降主要集中在廣東與四川地區，同時上海和成都兩地項目也持續較低毛利率。

對此，中洲控股也有說法：“公司整體毛利率下降，主要受限于部分招拍掛項目獲取成本較高，銷售端管控較嚴，盈利空間被壓縮。未來公司將穩健經營、謹慎投資、提質增效，努力提高市場份額，保持優異的成長性和核心競爭力。”

為何銷售規模停滯不前

數據顯示，去年中洲控股的銷售面積72萬平方米，銷售金額139.91億元，較上年減少9.86%。

引起市場注意的是，中洲控股自2016年超過百億銷售額后，其銷售規模一直難有重大突破。2017年至2019年，分別為144.91億元、131.72億元和155.21億元，增速每況愈下，從2014年123%的增速跌至2020年的-10%。

問及銷售額為何難以實現大突破時，中洲控股相關人士并未正面做出回應。

這方面的原因，或許可以從中洲控股各地的項目情況知曉一二。

根據億翰智庫的統計數據顯示，先看中洲控股全國布局的重要城市——上海，當前公司在上海僅存的最大項目上海瓏灣的住宅部分已經竣工，其余兩個項目也進入了在售階段，除此之外，中洲控股在上海已無其他項目可以進行開發。

而中洲控股在成都所剩項目已經不多，目前在開發項目進度緩慢，特別是中洲中央公園項目自2014年7月開工以來幾經波折，目前一期仍然在建。

那作為大本營深圳的情況又如何？盡管公司在深圳擁有不少的資源儲備，其中包括深圳黃金臺、寶城26區等核心地塊，但遺憾的是不少項目因權益歸屬等諸多原因，一直遲遲無法推進，如位于深圳交通樞紐——深圳北站的黃金臺項目因權益歸屬糾紛已閑置二十余年，早年拿下的寶安二十六區的舊改項目則因與業主沒能達成一致遲遲沒動工。

值得注意的是，中洲控股不少項目開發進度緩慢，如羅湖中洲創意坊中心，于2014年11月正式開工，截至2020年底的開發進度僅20%。

盡管中洲控股去年的26個主要銷售項目里，有10個項目都來自惠州，但惠州的整體均價都低于深圳，該區域能為公司貢獻的業績也是“有限”的。

根據克而瑞銷售榜單，中洲控股行業排名已從2018年的134位跌至2020年的163位。如此看來，中洲控股想要走出“百億”困局，還有很長的一段路要走。

昔日“拿地大王”怎么了

中洲控股前身是創立于1984年的深圳市長城投資控股股份有限公司，于1994年股份制改造后成為上市公司，為國家房地產開發一級資質企業。

2017年，中洲控股曾試圖收購華南城23.2%股權，可最終因為資金和資本市場等因素折戟。然而，這并未阻擋該公司的擴張熱情。隨后便在土拍市場大規模拿地，曾在一月內橫掃全國5個城市，涉及香港、佛山、惠州、無錫及重慶，激進拿地氣勢如虹，一時被業內譽為“拿地大王”。

眾所周知，土地是房企的重要生產資料。而從中洲控股近些年的擴張步伐來看，當年的雄心已不再。數據顯示，中洲控股2018年至2020年的新增土地儲備（計容建筑面積）分別為163.84萬平方米、38.56萬平方米和19.04萬平方米。截至2020年，公司土地儲備建筑面積合計239.1萬平方米。

而2020年中洲控股僅新增一個土地儲備項目，為惠州的迪亞項目，面積5.22萬平方米，計容建筑面積19.04萬平方米。拿地進度大幅放緩，意味著中洲控股未來發展空間面臨受限的可能。那公司在2021年有怎樣的拿地計劃？中洲控股相關人士表示：“公司2021年計劃新增土地儲備計容積率面積40萬平方米。”

此外，中洲控股旗下企業盈利也不容樂觀。2020年報顯示，19家主要子公司及對公司凈利潤影響達10%以上的參股公司中，12家處于虧損狀態。那針對旗下虧損的子公司將如何處置？

對此，中洲控股相關人士稱，“房地產項目公司受行業特性影響，項目結轉前的投入階段處于虧損狀態屬于正常現象。”

有業內人士稱，中洲控股在地產業務方面表現一般，和企業對于各類產業投資機會的預判或有關系。從實際過程看，說明其缺乏高周轉的投資意識，且企業經營多元化中，用于地產投資的精力相比有點少。

對于上述說法，《投資者網》問及中洲控股如何看待，公司方面并未置評，只是表示：“公司致力于成為國內一流的城市綜合運營商。”（思維財經出品）

關鍵詞： 收入 168% 凈利 下滑