百城松綁樓市的政策仍然未能傳導至開發(fā)端。5月5日，貝殼找房發(fā)布4月房企融資報告顯示，今年前四月，房企境內(nèi)、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。就在一天前，深交所和央行同時表態(tài)，支持房地產(chǎn)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。在業(yè)內(nèi)看來，從地方松綁到中央表態(tài)，政策環(huán)境對于樓市的友好程度正在逐步加大，但真正有效還需要一定時間。

融資規(guī)模加速下滑

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2022年1-4月房企境內(nèi)、境外債券融資累計約2350億元，同比下降41%，降幅較今年一季度收窄2個百分點。2018年高位以來，前4月累計融資規(guī)模逐年下滑的趨勢顯著，且2022年下滑幅度出現(xiàn)明顯加速。

單就2022年4月來看，房地產(chǎn)板塊境內(nèi)、境外債券融資共發(fā)行63筆，較上月減少23筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約617億元，環(huán)比減少30%，同比減少34%。其中，4月境內(nèi)債券融資530億元，環(huán)比減少25.4%，同比減少32.7%。境外方面，境外融資折合人民幣約87億元，環(huán)比減少47.9%，同比減少41.2%，境外融資規(guī)模單月占比低于15%。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況也不容樂觀：一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%。國內(nèi)貸款5525億元，下降23.5%;利用外資10億元，下降7.8%;自籌資金12395億元，下降4.8%;定金及預收款12252億元，下降31.0%。

“政策的傳導過程確實還需要時間。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對此分析道，無論是政策還是銀行的貸款從感受上來講目前都還沒有實質性的傳導到房企，預計整個上半年房企融資數(shù)據(jù)大幅度的上升的可能性都比較小。

進入2022年，中央層面多次提及保障房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，全國已經(jīng)有百余個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營狀況自主下調了房貸利率，疊加一季度60多個城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關政策。

就在一天前，包括央行、深交所等部門同時發(fā)生，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，包括支持房企正常融資活動，允許優(yōu)質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“今年以來，新冠肺炎疫情和烏克蘭危機導致的風險挑戰(zhàn)增多，我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升，房地產(chǎn)行業(yè)深受影響。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示，隨著國內(nèi)各級政府機關積極政策的釋放，國內(nèi)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場修復有望提速，而傳導至投資者信心回升的周期也將會縮短。

境內(nèi)債占據(jù)主導

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-4月，境外債券規(guī)模約442億元(人民幣)，同比減少65%，其規(guī)模占比進一步下滑至19%，較2021年同期下降13個百分點。境內(nèi)融資規(guī)模約1908億元，同比減少30%，其規(guī)模占比提升至81%。

“境外債券市場目前的波動是比較大的，境內(nèi)債券占據(jù)主導的現(xiàn)狀和央行等等發(fā)布的一系列寬松政策有關，整體是在引導房企融資渠道集中境內(nèi)。”嚴躍進對此分析道。

據(jù)潘浩介紹，從境內(nèi)外融資結構上看，2020年是一個明顯的分水嶺，預計未來長期我國房企的融資渠道都將會以境內(nèi)為主導。

潘浩還分析道，后期政策導向也將影響房企融資渠道選擇，隨著政府不斷出手穩(wěn)定市場，重點關注月中金融監(jiān)管部門向主要幾家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，將有助于防范化解房企債務風險，借此時機房企融資方向有可能向銀行貸款、借款方向偏移。另外，并購相關融資舉措仍是下一步關注重點。

房企“自我造血”能力是關鍵

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年4月境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約1013億元，較上月減少5.8%，同比減少26.3%，到期債務凈額396億，償債缺口回升到400億規(guī)模，房企債務壓力仍不小。

潘浩對此表示，企償債缺口回升至400億規(guī)模，關鍵要考驗房企“自我造血”能力，4月29日至5月5日七天內(nèi)，全國主要城市公開發(fā)布鼓勵和放松類調控政策22次，與三月全月水平持平，城市調控積極調整，房地產(chǎn)市場銷售回暖的希望也被點燃，2022年是房企關鍵的一年，房企“自我造血”的能力也將在一系列積極環(huán)境中加速修復。

對于未來，潘浩預計，隨著國內(nèi)各級政府機關積極政策的釋放，國內(nèi)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場也有望隨著政策加速修復。

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