中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)9月22日訊 9月20日晚間，萬(wàn)盈服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)盈服務(wù)”）向港交所遞交招股申請(qǐng)書。中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)了解到，截至2020年12月31日，有38家物業(yè)管理公司在香港聯(lián)交所上市，擁有平均在管建筑面積約109百萬(wàn)平方米及總合約建筑面積約180百萬(wàn)平方米。公開資料顯示，截至2020年12月31日，中國(guó)有超過200,000間物業(yè)管理公司。

萬(wàn)盈服務(wù)是一家綜合性的物業(yè)管理服務(wù)提供商，2007年7月開始于河南省鄭州市提供物業(yè)管理服務(wù)。截至2021年6月30日，萬(wàn)盈服務(wù)在河南省擁有59個(gè)項(xiàng)目，在管建筑面積合計(jì)9.9百萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的87.8%，公開資料顯示，截至2020年12月31日，超過60間100強(qiáng)物業(yè)管理公司進(jìn)入河南市場(chǎng)。根據(jù)中指研究院資料，2020年，萬(wàn)盈服務(wù)在河南省百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理公司中，在管建筑面積排名第五，收益排名第六。根據(jù)中指研究院的資料，在2021年中國(guó)100強(qiáng)物業(yè)管理公司中綜合實(shí)力排名第45。

根據(jù)中指研究院資料，萬(wàn)盈服務(wù)是以城市更新項(xiàng)目為特色服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)公司。截至2021年6月30日，萬(wàn)盈服務(wù)有58個(gè)城市更新項(xiàng)目（包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及公共物業(yè)），在管建筑面積合計(jì)10.4百萬(wàn)平方米，占萬(wàn)盈服務(wù)在管總建筑面積的92.5%。

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及未來(lái)發(fā)展，萬(wàn)盈服務(wù)這樣描述，與升龍集團(tuán)的合作為業(yè)務(wù)擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)，未來(lái)將繼續(xù)與升龍集團(tuán)合作，以大灣區(qū)為重心拓展業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及市場(chǎng)份額。同時(shí)擬收購(gòu)其他物業(yè)管理公司及╱或其他業(yè)務(wù)，并將其業(yè)務(wù)整合至萬(wàn)盈服務(wù)的業(yè)務(wù)當(dāng)中，以進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及服務(wù)和地理覆蓋范圍。

股權(quán)架構(gòu)上較為簡(jiǎn)單，分別由創(chuàng)始人林億的直接持股公司ALPontos（簡(jiǎn)稱“AL”）和其家族信托PontosNominee（簡(jiǎn)稱“PN”）持股99.9%和1%。

另外，根據(jù)中指研究院的資料，在中國(guó)，物業(yè)管理公司提供城市更新服務(wù)產(chǎn)生的總收益由2016年的人民幣68億元增至2020年的人民幣220億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為34.1%。于2025年，市場(chǎng)上城市更新服務(wù)相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)的總收益預(yù)期將達(dá)至人民幣580億元，2020年至2025年的復(fù)合年增長(zhǎng)率將為21.4%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，2018年、2019年及2020年，萬(wàn)盈服務(wù)分別錄得收益約2.5億元、2.6億元及2.8億元；

八成左右物業(yè)管理收入來(lái)自城市更新項(xiàng)目

招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止6個(gè)月，萬(wàn)盈服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收益的80.3%、80.7%、79.3%、81.0%及75.5%分別來(lái)自城市更新項(xiàng)目。

萬(wàn)盈服務(wù)在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)包括大型商業(yè)綜合體及寫字樓。截至2018年、2019年年及2020年12月31日以及2021年6月30日的住宅物業(yè)在管總建筑面積分別為7.4百萬(wàn)平方米、7.6百萬(wàn)平方米、7.7百萬(wàn)平方米及7.7百萬(wàn)平方米。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，萬(wàn)盈服務(wù)管理的非住宅物業(yè)面積分別為2.2百萬(wàn)平方米、2.2百萬(wàn)平方米、2.3百萬(wàn)平方米及3.6百萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的22.6%、22.3%、23.3%及31.6%。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止6個(gè)月，物業(yè)管理服務(wù)收益的48.4%、48.1%、50.5%、49.6%及52.1%。來(lái)自非住宅物業(yè)。

最大客戶為升龍集團(tuán) 其開發(fā)物業(yè)中標(biāo)率100%

招股書顯示，升龍集團(tuán)及其聯(lián)系人是最大客戶，萬(wàn)盈服務(wù)向其提供物業(yè)管理服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止6個(gè)月，萬(wàn)盈服務(wù)向升龍集團(tuán)及其聯(lián)系人提供的服務(wù)所產(chǎn)生的收益為人民幣2590萬(wàn)元、人民幣2480百萬(wàn)元、人民幣2720萬(wàn)元及人民幣1920萬(wàn)元，分別占總收益的10.4%、9.5%、9.7%及12.4%。

截至2021年6月30日，萬(wàn)盈服務(wù)在管的總項(xiàng)目中，總建筑面積10.1百萬(wàn)平方米的60個(gè)項(xiàng)目由升龍集團(tuán)開發(fā)，占在管總建筑面積的89.2%。對(duì)升龍集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的中標(biāo)率為100.0%。截至2021年6月30日止6個(gè)月，開始擴(kuò)大業(yè)務(wù)，管理來(lái)自獨(dú)立第三方的物業(yè)。截至2021年6月30日，已獲獨(dú)立第三方委聘以管理三個(gè)城市更新項(xiàng)目，總建筑面積為1.2百萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的10.8%。

業(yè)務(wù)“老三樣”，收入上物業(yè)管理占比八成以上

業(yè)務(wù)上依然是老三樣，除物業(yè)管理服務(wù)外，萬(wàn)盈服務(wù)還為非業(yè)主提供增值服務(wù)，為業(yè)主提供社區(qū)增值服務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)包括交付前服務(wù)、初步規(guī)劃及設(shè)計(jì)諮詢服務(wù)以及協(xié)銷服務(wù)。社區(qū)增值服務(wù)包括停車場(chǎng)營(yíng)運(yùn)服務(wù)及住宅社區(qū)服務(wù)。

萬(wàn)盈服務(wù)收益主要來(lái)源于三條業(yè)務(wù)線：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其中物業(yè)管理服務(wù)2018-2021年上半年占比分別為86.3、84.1、85.2、80.3，還是收入最重要部分。

非業(yè)主增值服務(wù) 來(lái)自升龍集團(tuán)收入2021年翻了26倍

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，非業(yè)主增值服務(wù)，升龍集團(tuán)帶來(lái)的收入2018年僅有39萬(wàn)，到了2019年為248萬(wàn)，2020年461萬(wàn)，而到了2021年上半年，這一數(shù)字翻了26倍，達(dá)到1030萬(wàn)。此部分收入，萬(wàn)盈服務(wù)解釋稱主要向升龍集團(tuán)開發(fā)的住宅及商業(yè)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。

升龍集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目毛利率2018年-2021年上半年分別為24.2、29.8、33.3、33.9。萬(wàn)盈服務(wù)指，主要由于升龍集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目中建筑面積約23.2%為商用物業(yè)，與公共物業(yè)及其他來(lái)源的物業(yè)相比，收取的平均物業(yè)管理費(fèi)較高，進(jìn)而毛利率比較高。

招股書披露，最近兩年派息1.68億，其中2020年及截至2021年6月30日止6個(gè)月，萬(wàn)盈服務(wù)派股息人民幣8350萬(wàn)元及人民幣8500萬(wàn)元。

因河南暴雨損失290萬(wàn) 管理項(xiàng)目虧損230萬(wàn)

招股書顯示，由于2021年7月，河南省受到長(zhǎng)時(shí)間暴雨造成的嚴(yán)重洪澇影響，萬(wàn)盈服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)因此受到影響，在河南省的八個(gè)在管物業(yè)的停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平均暫停11至42日。同時(shí)產(chǎn)生與電梯維修及維護(hù)有關(guān)的額外成本。萬(wàn)盈服務(wù)估計(jì)，為應(yīng)對(duì)嚴(yán)重洪澇而產(chǎn)生的初步成本約為人民幣290萬(wàn)元。

此外，2018年及2019年，分別就管理的四個(gè)及一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生虧損人民幣180萬(wàn)元及人民幣50萬(wàn)元。

萬(wàn)盈服務(wù)無(wú)法滿足足夠管理層留駐香港

招股書顯示，根據(jù)上市規(guī)則第8.12條，發(fā)行人須有足夠管理層留駐香港，此一般指至少須有兩名執(zhí)行董事長(zhǎng)居香港。萬(wàn)盈服務(wù)招股書中披露，并無(wú)足夠的管理層留駐香港，由于公司總部及及主要業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)均位于中國(guó)，而管理層駐扎中國(guó)更能克盡厥職，因此，已申請(qǐng)豁免嚴(yán)格遵守上市規(guī)則第8.12條。

未為部分員工繳納或繳足社保、公積金

招股書披露，萬(wàn)盈服務(wù)于往績(jī)記錄期間，并沒有為部分員工進(jìn)行社保及住房公積金登記或全額供款，公司解釋稱，主要因?yàn)椋皇切氯肼殕T工，二是在以往受雇中已繳納相關(guān)供款的員工。三是已繳納農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)的農(nóng)村家庭員工。截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度以及截2020年及2021年6月30日止6個(gè)月就此計(jì)提撥備分別為人民幣250萬(wàn)元、200萬(wàn)元、110萬(wàn)元、30萬(wàn)元及150萬(wàn)元。

租用113平物業(yè)用作辦公及住宿 但業(yè)主不配合未能登記

此外，招股書披露，萬(wàn)盈服務(wù)租用兩項(xiàng)位于廣州及福州的物業(yè)，總建筑面積約為779.3平方米，作辦公室及員工住宿用。目前，還未按照規(guī)定，向當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T登記租賃物業(yè)中的一項(xiàng)面積為113.9平方米的租賃物業(yè)的一項(xiàng)租賃協(xié)議，萬(wàn)盈服務(wù)解釋稱主要是因?yàn)闃I(yè)主在登記租賃協(xié)議方面不予配合。

物管上市，有人來(lái)，有人去。此前，富力物業(yè)“全身而退”賣給碧桂園服務(wù)，今天又有消息指，富力物業(yè)服務(wù)已撤銷在聯(lián)交所上市的申請(qǐng)。對(duì)于萬(wàn)盈服務(wù)上市后續(xù)，中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注！

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