一、新賽道之上，上海資產(chǎn)如何解讀？

對大多數(shù)人來說，房子是最安全的資產(chǎn)配置亦是最大占比的支出。

上海的房子，毋庸置疑是極具資產(chǎn)價(jià)值的。但是，不是所有上海的房子都可以被稱之為上海資產(chǎn)。

這里的上海資產(chǎn)，更準(zhǔn)確的說法，應(yīng)該是上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

它是必須具有高價(jià)值屬性的。

上海不缺房子，2021年四批次入市之下，共計(jì)近6萬套房源進(jìn)入市場，對比2020年全年6.6萬套房源，數(shù)量其實(shí)不在話下。但是好房子緊俏，前三批次新房125個(gè)，光觸發(fā)積分新盤就有63個(gè)，日光盤比比皆是。

但各種政策、積分、身份限制頻頻出臺，購房門檻不斷抬高，導(dǎo)致部分購房者必然要去尋找新的資產(chǎn)配置賽道。

于是，人們對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的追逐，就開始蔓延到了辦公、商鋪等不動產(chǎn)賽道。

2020年以來，上海寫字樓的單筆大宗交易數(shù)量在增多，從前買寫字樓，都是一間或者一層買，現(xiàn)在好了，整棟整棟買的都不少。

2021年上半年上海大宗交易市場共錄得38宗成交，投資型買家占比提升至58%。不光是寫字樓，優(yōu)質(zhì)購物中心的街區(qū)商鋪也是熱門的投資對象。

這與上海澎湃的生命力和安全度有關(guān)，后疫情時(shí)代更是放大了這種誘惑力，上海如一個(gè)穩(wěn)固基石，成為所有熱錢都想涌入的優(yōu)質(zhì)城市賽道。

在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一種與未來最重要的城市建設(shè)形態(tài)結(jié)合的模式，也在這條優(yōu)質(zhì)賽道上脫穎而出，這就是我們常說的TOD模式。

十四五規(guī)劃綱要中明確了它的價(jià)值能級，要推行功能復(fù)合、立體開發(fā)、公交導(dǎo)向的集約型發(fā)展模式。

于是，有追求的開發(fā)商構(gòu)建各種“復(fù)合能力”身份，在今天這張TOD清單上，你能看到頭部房企正在做著行業(yè)探索。

二、上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)里，冒出來一種“少數(shù)派”

TOD 到底是什么？

英文是Transit-Oriented Development，中文直譯是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式。

必須要強(qiáng)調(diào)一下：并不是有了地鐵就是TOD，讓樓盤靠近地鐵站或者把樓盤蓋在地鐵站上，那最多只能叫地鐵上蓋物業(yè)。簡單說，TOD是一種“站城一體化”的探索，探索城市空間的綜合利用價(jià)值，能否創(chuàng)造出

一個(gè)或多個(gè)富有活力的公共開放空間。

 

 

TODTOWN天薈項(xiàng)目效果圖

這種空間單獨(dú)靠樓盤沒法實(shí)現(xiàn)，單獨(dú)靠地鐵站也沒法實(shí)現(xiàn)。這種空間復(fù)合了城市功能的多種屬性進(jìn)而產(chǎn)生活力，才能進(jìn)一步提升住宅、商業(yè)、辦公等房產(chǎn)的價(jià)值。

所以能夠引入且形成規(guī)模效應(yīng)的，必然是少數(shù)派。

位于莘莊地鐵站的TODTOWN天薈，堪稱是上海TOD時(shí)代的首開之作。

01 時(shí)間最早！上海第一次提出TOD！

2009年12月，閔行區(qū)政府啟動上蓋開發(fā)項(xiàng)目，2010年9月29日香港新鴻基、上實(shí)城開、閔行城投聯(lián)合體競得該地塊，通過不間斷地開展大量規(guī)劃和研究后，借鑒香港、東京等發(fā)達(dá)國際地區(qū)軌道物業(yè)的開發(fā)模式，在改善地區(qū)交通的同時(shí)，加上綜合配建，從而提升區(qū)域的整體能級，最終確定了TOD模式的引入和開發(fā)。

02 首創(chuàng)！“空權(quán)出讓”模式！

TODTOWN天薈是中國首個(gè)在土地出讓中提出“空權(quán)出讓”的項(xiàng)目，即出讓規(guī)劃土地上方的垂直投影空間面積，通過在若干塊被鐵軌區(qū)隔的零散規(guī)劃用地上架設(shè)大平臺，從而在城市上空打造出一個(gè)全新的綜合體。

03 既有地鐵、鐵路下，不影響，不打擾！

TODTOWN天薈在土地出讓之前，已經(jīng)有了運(yùn)營中的地鐵線（1號線和5號線）、滬杭客專、金山支線，于是整個(gè)建設(shè)過程以及建成后要完全不能影響軌道交通運(yùn)營，同時(shí)還要減少對周邊道路交通及附近社區(qū)的干擾。

TODTOWN天薈項(xiàng)目效果圖

04建造難度大！“吊掛式”結(jié)構(gòu)！

軌交線路在不停運(yùn)中進(jìn)行改造，時(shí)間上就要受到限制，選擇夜晚進(jìn)行施工就更要求施工效率。而對已有莘莊站換乘大廳的改造，既要保護(hù)乘客安全，還涉及到多個(gè)單位部門的協(xié)調(diào)，工程難度巨大。

05以公共交通為節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的串聯(lián)！

TODTOWN天薈的特色，就是“開發(fā)與交通設(shè)施規(guī)劃一體化”，其內(nèi)部包含了2條軌道線、1條鐵路線、2個(gè)公交樞紐約20余條公交車線路，要形成一個(gè)新的全天候無縫換乘體系，利用扶梯或者電梯，實(shí)現(xiàn)合理的人流動線。它更要想好所有公共交通與購物中心、辦公、酒店、住宅等產(chǎn)生緊密互動，形成一個(gè)多層次，多方式，相互協(xié)調(diào)的高效運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，人們可自由穿梭在內(nèi)部。

TODTOWN天薈交通樞紐示意效果動圖

06 縫合城市的交通裂縫！

莘莊地區(qū)由于國鐵滬杭線、金山支線與地鐵橫穿，把整個(gè)區(qū)域分成了南、北兩部分，TODTOWN天薈利用其新建的南北路，將北廣場水清路和南廣場都市路兩條城市主干道進(jìn)行連接，打通區(qū)域大動脈。

TODTOWN天薈南北通道效果示意圖

未來，人們可以從TODTOWN天薈出發(fā)，通過各種交通工具到達(dá)上海市區(qū)以及周邊其他地區(qū)，同時(shí)也會虹吸這些地區(qū)的人們來到這里。

目前南廣場交通樞紐已投入運(yùn)營，十余條公交線路穿梭往來，其中機(jī)場9線直接連通莘莊公交樞紐和上海浦東機(jī)場，莘虹快線也每天穿梭于莘莊公交樞紐和上海虹橋（西）交通中心。

07 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合！夢之隊(duì)組合拳！

項(xiàng)目由香港新鴻基、上實(shí)城開、閔行城投強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同打造“空中之城”。

其中，在香港發(fā)展TOD項(xiàng)目長達(dá)20多年的老牌地產(chǎn)商新鴻基，更是于多個(gè)鐵路沿線的新市鎮(zhèn)建設(shè)了20多個(gè)TOD大型綜合體項(xiàng)目，可以將豐富經(jīng)驗(yàn)付諸于TODTOWN天薈之上。

上實(shí)城開作為上海本地品牌國企，既能充分理解當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅殖洚?dāng)了一個(gè)橋梁，為TOD模式在上海的首次實(shí)踐沉淀出可行又可靠的方案。

而閔行城投作為項(xiàng)目在交通功能、城市功能和其他市政方面的協(xié)調(diào)者，肩負(fù)著閔行區(qū)轉(zhuǎn)型與升級發(fā)展的城市管理者使命。

這三者共同組成了一個(gè)TOD建設(shè)里的夢之隊(duì)。

層層傳導(dǎo)，一個(gè)70萬方的TODTOWN天薈，集齊這七大標(biāo)簽，成為中國TOD界的典范。

 

 

TODTOWN天薈|悅麟“空中花園”效果圖

這種稀缺，這種超前，這種建設(shè)，佐證著它少數(shù)派的形象。才會吸引同樣少數(shù)但具有投資眼光的買家。:13

 

三、天薈為什么獨(dú)占一席？

當(dāng)“TOD”在優(yōu)質(zhì)資本里布局出一條新的賽道后，TODTOWN天薈已經(jīng)率先領(lǐng)跑。

顯然，跟隨這些具有投資眼光的少數(shù)派，你能從中發(fā)現(xiàn)它的獨(dú)特吸引力。

01 TODTOWN天薈擁有區(qū)域強(qiáng)標(biāo)簽

從TODTOWN天薈的地理位置上看，處在莘莊這個(gè)上海西南中心樞紐位置，上承上海市區(qū)資源外溢，下接老閔行、奉賢、松江、金山等地區(qū)人口紅利，踩著城市的高速發(fā)展節(jié)奏，恰好嵌在2條軌交及金山鐵路支線的超級樞紐板塊，成為對接大虹橋發(fā)展帶上的一個(gè)高能節(jié)點(diǎn)。而與大虹橋的同頻共振中，長三角源源不斷漫溢過來的能量，又組合成一個(gè)個(gè)新城市場景，封面自此形成。

TODTOWN天薈分層示意效果動圖

從莘莊周邊的產(chǎn)業(yè)能級來看，莘莊的東北方向是漕河涇開發(fā)區(qū)，西北方是大虹橋商務(wù)區(qū)，西南方有松江工業(yè)區(qū)和G60科創(chuàng)走廊，正南方有閔行經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，紫竹科技園區(qū)。本身也擁有能級不小的莘莊工業(yè)區(qū)和莘莊商務(wù)區(qū)。

未來五年，以升級“城市副中心”為動力，以“卓越的全球主城副中心”為藍(lán)本，從宏觀（上海主城區(qū)服務(wù)長三角西南城市客廳、G60科創(chuàng)走廊城區(qū)橋頭堡）到微觀（閔行區(qū)南北兩大功能片區(qū)的核心節(jié)點(diǎn)），將整片城市的資源都織在這一組城市封面上，這就是為什么TODTOWN天薈會成為實(shí)力人群追逐的對象。

02 TODTOWN天薈具有產(chǎn)品強(qiáng)標(biāo)簽

如果光是占據(jù)了一大片的城市資源，沒有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的占位，TODTOWN天薈的曝光度再高，也會略有遺憾。

說簡單點(diǎn)，TODTOWN天薈這樣的地理位置可遇不可求，可是產(chǎn)品本身卻是人為決定的，做

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