2021年中國(guó)樓市，恒大是繞不過(guò)的一個(gè)關(guān)鍵詞。曾經(jīng)的第一房企，2020年還賣(mài)了將近7000億房子的恒大，陷入債務(wù)危機(jī)，多個(gè)城市的項(xiàng)目一度停工。

于是很多人發(fā)出疑問(wèn)：房子還能買(mǎi)嗎？

今天就和大家聊一聊這一輪全國(guó)房產(chǎn)行情，以及北京樓市近期的一些變化。

01 被“上了鎖”的房?jī)r(jià)

中國(guó)的這輪行情，在2020年從深圳開(kāi)始啟動(dòng)。

整個(gè)2020年，深圳樓市的基調(diào)只有一個(gè)，那就是搶房：全年28個(gè)新盤(pán)帶來(lái)36次日光，二手房成交9.5萬(wàn)套，創(chuàng)下4年來(lái)新高，2020年漲幅前50的小區(qū)房?jī)r(jià)上漲均超過(guò)30%。短短幾個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)邁入7萬(wàn)+時(shí)代。

之后，廣州、東莞、上海、杭州、寧波市場(chǎng)也開(kāi)始走熱，西安、成都、武漢、南京、合肥……甚至連青島、濟(jì)南這種陰跌兩年的北方城市，都在2021年開(kāi)年迎來(lái)了樓市小陽(yáng)春。

但這輪房?jī)r(jià)上漲跟前幾年有一個(gè)最大不同：政府的調(diào)控落地極快。

2020年3月深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始抬頭，7月政府就發(fā)布了“7.15新政”，落戶(hù)不滿(mǎn)3年需連續(xù)繳納5年社保才能獲得購(gòu)房資格，2021年2月，進(jìn)一步加碼，發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。嚴(yán)格的指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，加上銀行收緊房貸，將深圳二手房市場(chǎng)迅速冰封。到2021年9月，深圳二手房成交量只有1635套，進(jìn)入“1”時(shí)代，連續(xù)6個(gè)月下跌。

2021年8月，杭州也發(fā)布限購(gòu)新政，落戶(hù)杭州市未滿(mǎn) 5 年需連續(xù)繳納 24 個(gè)月社保，方可獲得購(gòu)房資格；而非戶(hù)籍家庭，需連續(xù)繳 48 個(gè)月。這一政策效果立竿見(jiàn)影，杭州9月二手房?jī)H成交3784套，創(chuàng)下2020年2月以來(lái)歷史新低。

全國(guó)政策方面，2021年1月，對(duì)開(kāi)發(fā)商正式執(zhí)行三道紅線(xiàn)，降負(fù)債，降杠桿；2021年2月，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市全部采取集中供地，限制高價(jià)地；2021年3月開(kāi)始，全國(guó)商業(yè)銀行嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸進(jìn)入樓市……

通過(guò)一系列的組合拳，中國(guó)房?jī)r(jià)整體的上漲勢(shì)頭被遏制。“房住不炒”提了四年多之后，市場(chǎng)的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本改變。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示：8月份，70城二手房?jī)r(jià)格下跌數(shù)量為34個(gè)，上漲的有27個(gè)，持平的9個(gè)。五年來(lái)，二手房下跌城市數(shù)量首次超越上漲城市。

整體來(lái)看，頭部城市的市場(chǎng)情緒正在急劇轉(zhuǎn)換，短短幾個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)就踏入震蕩向下周期。

02 北京，沒(méi)有獨(dú)立行情

我們?cè)倭囊涣谋本┦袌?chǎng)。

北京這一輪行情，自去年末開(kāi)始啟動(dòng)。

春節(jié)過(guò)后，北京樓市迅速變熱，買(mǎi)賣(mài)雙方的熱情都很高，東西城對(duì)口優(yōu)質(zhì)小學(xué)的房子，房東都在待價(jià)而沽，說(shuō)隔夜就漲價(jià)一點(diǎn)都不過(guò)分。

有回龍觀的業(yè)主說(shuō)：“春節(jié)過(guò)后，小區(qū)內(nèi)帶看的中介一波又一波，已經(jīng)好幾年沒(méi)見(jiàn)過(guò)這場(chǎng)景了。”

在核心區(qū)，基本是普漲，很多板塊同比去年，漲了15%以上。像東西城，還有西北旺、望京這種產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好的片區(qū)，有些小區(qū)的高點(diǎn)漲幅甚至在30%以上。

簡(jiǎn)單總結(jié)年后的市場(chǎng)就是：優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)房源基本普漲一輪，局部出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，但整體大行情未溢出到郊外板塊，就被政策壓制。

進(jìn)入九月份，北京的雨一直下一直下，雨量比往年偏多7成。雨一多，仿佛大家也不愿意出門(mén)看房了。據(jù)部分門(mén)店反饋，最近愿意談價(jià)的業(yè)主增多，再加上近期銀行信貸收緊，市場(chǎng)已有向買(mǎi)家傾斜的走向。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。9月份北京二手房成交僅12575套，和3月份的2.2萬(wàn)套成交量相比，幾乎腰斬，即使環(huán)比8月份，也下跌了21%。麥田數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)也顯示，今年國(guó)慶7天小長(zhǎng)假，帶看量比去年同期多了5%，但成交量卻下滑近20%。

市場(chǎng)需求還在，但大家買(mǎi)房已經(jīng)沒(méi)有那么著急了。

03 拐點(diǎn)已至，是機(jī)會(huì)嗎？

市場(chǎng)情緒是有慣性的，北京樓市今年的“金九”沒(méi)了，“銀十”大概率也來(lái)不了了。

面對(duì)市場(chǎng)變化，購(gòu)房者該如何選擇呢？

當(dāng)下的北京市場(chǎng)，限購(gòu)、限售、限貸等政策層層疊加，單純的投資客已經(jīng)沒(méi)有多少機(jī)會(huì)。前些年那種動(dòng)輒幾倍的收益率，在下個(gè)十年，幾乎沒(méi)有復(fù)現(xiàn)的可能。

但有自住需求的購(gòu)房者，要學(xué)會(huì)在這樣的市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)。

相對(duì)于深圳和上海，北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)更牢固。北京的上一輪房?jī)r(jià)暴漲始于2015年，在2017年“3.17”新政前達(dá)到頂峰，隨后長(zhǎng)達(dá)近四年時(shí)間，從大盤(pán)來(lái)看，整體處在一個(gè)震蕩調(diào)整的狀態(tài)。

從2016年開(kāi)始到2020年這5年，北京的房?jī)r(jià)在5-6萬(wàn)元線(xiàn)筑了一個(gè)非常穩(wěn)定的底。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

在這個(gè)價(jià)格線(xiàn)上，2016年成交了26.8萬(wàn)套二手房，2017年13.4萬(wàn)套，2018年15.2萬(wàn)套，2019年14.3萬(wàn)套，2020年16.5萬(wàn)套，總計(jì)86萬(wàn)套。如果再加上今年的成交量，總計(jì)超過(guò)100萬(wàn)套二手房都在這條均價(jià)線(xiàn)附近成交。

借用股票市場(chǎng)的概念，5-6萬(wàn)均價(jià)線(xiàn)實(shí)際就是北京二手房均價(jià)的支撐位，是市場(chǎng)密集成交形成的。2016年北京二手房均價(jià)突破5萬(wàn)之后，再也沒(méi)跌破過(guò)這個(gè)數(shù)字。即使2017年“3.17”之后房?jī)r(jià)最低的2018年5月，二手房均價(jià)也有5.6萬(wàn)。

明確了這個(gè)概念之后，在北京的買(mǎi)房邏輯也要更新一下了：

抱著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的觀念，極有可能選不到合適的房；震蕩調(diào)整的市場(chǎng)，才是剛需更好的上車(chē)機(jī)會(huì)。

如果等市場(chǎng)熱起來(lái)你再去看房，你大概率會(huì)遇到這樣的場(chǎng)景：帶著有限的預(yù)算去看房，看完房就碰上房東漲價(jià)，好不容易看到了合適的房，因?yàn)楦犊顥l件不如別人理想被拒絕。看房越多，就越焦慮。市場(chǎng)甚至給不了你一個(gè)月的看房時(shí)間，因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)，晚買(mǎi)一個(gè)月，你的首付款可能要被迫增加幾十萬(wàn)。好房輪不到你，于是被市場(chǎng)情緒裹挾的你，來(lái)不及過(guò)多思考，只能退而求其次，選擇一些只能滿(mǎn)足你50%硬需求的房子。最可怕的是，有些初次買(mǎi)房的人，會(huì)因?yàn)檫@種市場(chǎng)氛圍而腦袋發(fā)熱，選擇一些有市場(chǎng)硬傷的房子，這種房子在市場(chǎng)好的時(shí)候可以找到接盤(pán)俠，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，可能就真的變成“不動(dòng)產(chǎn)”了。

剛需買(mǎi)房，兩點(diǎn)最重要，一是流通性，二是滿(mǎn)足居住需要。在震蕩或者下行的市場(chǎng)，掛牌房源增多，市場(chǎng)會(huì)給我們更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)，去選擇真正符合自己需求、甚至是超出預(yù)期的房子。

對(duì)于賣(mài)房后置換的人來(lái)說(shuō)，也是同樣一套邏輯，但當(dāng)前需要注意一點(diǎn)，目前銀行放款周期拉長(zhǎng)，需要排隊(duì)等待，有的銀行可能需要四個(gè)月以上，要給足銜接時(shí)間。

有時(shí)候市場(chǎng)調(diào)整給的機(jī)會(huì)，要果斷抓住。從現(xiàn)在一直到春節(jié)，就是你挑挑撿撿的好時(shí)機(jī)。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據(jù)。

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